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[交流] 公募REITs呼之欲出!有望开启不动产资管的“黄金期间”

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列兵

发表于 2020-11-26 18:52:00 | 显示全部楼层 |阅读模式 来自 福建龙岩来自: 福建龙岩
2020年4月30日证监会和发改委发布《关于推进基础设施范畴不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,标志着我国公募REITs正式启航。2020年8月3日和8月7日,发改委和证监会分别发布了《REITs试点项目申报通知》和《REITs投资基金指引》(以下简称《指引》),这标志着REITs试点已由制度计划阶段进入实际操作阶段。
11月25日,华泰证券(上海)资产管理有限公司董事长崔春在复旦不动产金融高峰研讨会上分享了对国内不动产资管期间的思考。本文为其演讲内容整理。

华泰证券(上海)资产管理有限公司董事长崔春

自改革开放以来,我国的不动产行业一起高歌猛进,规模不断提升, 已经从“增量期间”正式步入了“存量期间”。假如说“增量期间”的发展靠的是“数量”的增长, 那么“存量期间”的发展则必要靠“质量”的提升。那么如何做到提升不动产的“质量”呢?我认为突破点在于资产管理。
不动产资产管理有两个核心要素:一是盘活存量资产,实现快速变现;二是提升运营管理,实现持续收益。这两个要素也决定了不动产行业发展的将来,因此我们认为, 不动产行业的“存量期间”也是我国的“不动产资管期间”。
在不动产资管期间,权益属性的公募REITs,将会成为将来主流的发展方向之一。今年4月30日,国家发改委和证监会联合发布了公募REITs政策通知,标志着我国公募REITs正式启航,也意味着我国不动产资产管理开启新的篇章。
一、从发展机遇看,公募REITs将给我国不动产市场和资本市场带来深刻厘革。
一是推动融资模式转型。已往,我国的不动产行业主要依靠于“高杠杆,高周转”的债务融资模式,这种模式下金融工具的核心功能,在于通过金融杠杆让投资者获得不动产运营收益。在经济上行期,经济增长还可以消化“高杠杆”模式积聚的风险,而一旦经济开始下行,融资方信用违约风险就会积聚,发生系统性风险的大概性也会上升。
公募REITs的推出,通过证券化的方式,将缺乏流动性的存量不动产,转化为流动性较高的金融产品,间接实现了我国万亿规模的优质基础设施等不动产资产的上市流通。
此外,公募REITs作为权益性金融产品,通过资本市场有用分散不动产投融资的风险,是一种有用的直接融资工具,拓宽了不动产融资渠道,有利于资本市场康健发展。
今年受疫情影响,市场的信用不断收缩,叠加近期的信用债违约事件,市场逐渐审慎看待信用,转而方向资产本身。公募REITs的推出恰好契合了市场这一需求,受到资本市场的广泛青睐。
二是助力管理模式厘革。“存量期间”的到来,意味着不动产资产管理必要由“融资方运营模式”走向“资产管理模式”。不同于一般资产管理“代客理财”的定位, 不动产资产管理更看重管理人对于不动产的主动管理和运营,从而实现不动产增值的目的。从美国、新加坡、日本等发达国家履历看,不动产资产管理期间,往往也是资产管理人更占据主流的期间。
公募REITs的推出,在传统的不动产运营模式中,引入了资产管理人以及会计师、律师、资产评估机构等专业中介机构。一方面,依托于资产管理人的主动管理能力,公募REITs的发行可以提升不动产的运营表现,进步不动产的代价,实现长期稳定回报。另一方面,通过各专业机构的加入和市场化的监督,公募REITs的发行可以美满不动产运营的信息披露机制,改善运营管理制度和治理布局,提升不动产的运营效率。
二、从行业实践看,公募REITs将推动我国形成一批优秀的不动产资产管理机构。
不动产资产管理就像一座桥梁,一端连着资本市场和投资人,一端连着不动产市场和融资方。现在我国公募REITs制度下,公募基金管理人就像是这座桥梁的建立者和运营者,必要有优秀的投行能力和资产管理能力。
投行能力包罗融资能力、发行能力以及与资本市场对接的能力,公募基金管理人要能够协助融资方完成不动产的证券化发行,必要牵头完成方案计划、尽职调查、材料制作和申报发行等一系列工作,必要有丰富的业务履历。实践中,各家公募基金管理人也在积极组建专业的业务团队,打造卓越的投行能力,进而提升市场竞争力。
资产管理能力包罗对项目运作能力和投后管理能力,公募基金管理人要通过资产管理为投资人获取长期稳定回报,必要深入相识基础设施资产运营管控的核心环节,培养专业团队负责经营管理,创建专门的投研团队,跟踪研究行业、相识市场把握合适机遇获取资产处置的增值收益,从而最大化投资人的长处。
现在国内的金融机构主营业务并非不动产运营,尚未创建起深厚的不动产行业履历和资产管理能力。长远看,要在公募REITs范畴脱颖而出,公募基金管理人必须突出专业,深耕细分范畴,打造自己的运营管理能力。
借助公募REITs的契机,我国将来有望涌现出一批兼有投行能力和资产管理能力的不动产资产管理机构。
三、从将来前景看,公募REITs的推出只是一小步,创建不动产资管创新格局依然任重道远。
我国不动产资管期间已经到来,但不动产资管创新格局的创建却刚刚起步。已往的几十年中,我国已经完成了不动产的大规模投资建立。将来通过经营、改造,持续发挥不动产代价,创建不动产资管创新格局,才是不动产行业发展的趋势所在,这一目标的实现也必要多方面的共同积极。
一是加强顶层计划,推动REITs长远发展。公募REITs是推动不动产资管创新的紧张抓手,“430通知”出台后,国家发改委、各地发改委、证监会、沪深交易所以及基金业协会等主管部门陆续出台了关于申报、发行和运营管理的配套规则,有了一个很好的开始,将来还必要在实践中不断补充与美满。
此外,从美国、新加坡、香港等发达REITs市场履历看,税收优惠政策的出台是REITs市场取得长足发展的前提。将来我国必要创建健全更加美满的REITs制度体系,打造全球领先的REITs市场。
二是美满市场建立,共建行业生态成熟的REITs市场最大的特点是“融资通畅,退出可行”。
融资通畅是指符合要求的融资方,能够通过REITs发行顺遂获得融资。这要求我国加速金融行业的市场化进程,在不动产行业创建起资产导向的融资方式,让REITs等创新金融工具,成为金融服务实体经济的有力抓手。
退出可行指的是提升REITs市场的流动性,给投资人通畅的退出渠道。公募REITs投资中,投资人最关心的问题除了收益率外,就是退出的可行性。提升REITs市场流动性,有助提升REITs的订价效率,保障投资人的正当权益。近期沪深交易所推出的公募REITs业务细则,也有意引入流动性服务机制,从而进步REITs产品的投资吸引力。
三是突出专业管理,强化投研水平。不动产资管期间的主角是基金管理人,核心是资产管理能力。不动产资管业务中,基金管理人的工作贯穿“投、融、管、退”的全业务流程,发挥代价发现和代价管理的功能。由于不动产投资周期长,可以实现跨越经济周期的目的,好的投资应该做到“逆周期投资,顺周期出货”。因此,基金管理人培养资产管理能力的核心是强化投研水平,突出专业能力,赚取周期性收益。
在国内公募REITs正式推出的当下,传统不动产经营机构和基金管理人站在了同一起跑线上,前者聚焦于运营端,后者聚焦于资金端,双方必要发挥各自所长向对方的范畴不断深入,整合需求和资源,使不动产资管行业实现从产品创新,到模式创新,再到市场格局创新的转变。这样的整合显然不是一两个机构,一两年的试点就能完成的,必要羁系机构、学界和业界广泛地互换融合,不断地探索尝试。
我们很幸运,能够作为见证者和加入者,共同探讨和推动公募REITs的发展。政策层面已有实质推进,首批试点指日可待,将来大有可为。在当今中国这个拥有巨大斲丧市场和无穷潜力资本市场的大环境下,公募REITs的推出有望开启不动产资管的“黄金期间”,而拥有卓越运营管理能力的基金管理人必将成为不动产资管期间的“弄潮儿”。华泰证券资管比年来深耕不动产证券化范畴,希望借此时机与各位同仁携手共进,主动跨界、积极创新,坚定地迈入不动产资产管理的新期间。

来源:https://www.sohu.com/a/434529561_694776
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