【税收辅导】个人二手房交易相关政策

长汀地税

个人转让二手房主要涉及营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税及契税等税费。除契税由承受方（即买方）缴纳，印花税由买卖双方缴纳外，其它税费由出售方（即卖方）缴纳。
从2009年3月1日起，我省契税由地税部门征收。个人二手房交易契税在行政服务中心地税窗口征收。
营业税相关规定
按照营业税政策相关规定，个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，原则上以其全部销售收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。营业税按营业额的5%征收。但个人销售住房有另外规定：《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2011]12号）规定：个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
《财政部、国家税务总局关于职业教育等营业税若干政策问题的通知》（财税〔2013〕62号）规定，对个人销售自建自用住房，免征营业税。
营业税购房时间的确定：购房确定时间以房屋产权证和契税完税证明上注明的填发日期按照“孰先”的原则确定；个人通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原则确定。
从2009年1月1日起，个人将住房赠与其他单位和个人的，也要视同发生应税行为缴纳营业税。但根据《财政部、国家税务总局关于调整个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》（财税[2009]111号）规定，下列赠与行为暂免征收营业税：1、离婚财产分割；2、无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；3、无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；4、房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

个人所得税的相关规定
根据《个人所得税法》的规定，个人出售自有住房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。财产转让所得为转让住房取得的收入，减除住房购置成本及购置过程中交纳的相关税费后的所得。
对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。
个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税。（一）上述所称“自用5年以上”，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。1.个人购房日期的确定。个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定；个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。　　2.个人转让房屋的日期，以销售发票上注明的时间为准。（二）“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。
从2009年5月25日起，根据《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个所得税问题的通知》（财税[2009]78号）规定，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照20%的税率缴纳个人所得税。但以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：1、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；2、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；3、房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
根据《国家税务总局关于明确个人所得税若干政策执行问题的通知》（国税发[2009]121号）规定，通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。
《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）规定，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应缴纳的个人所得税额。

其他税收政策
对于个人无偿赠与不动产行为，对受赠人全额征收契税。
对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。
对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。
根据《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2008]137号）规定，为适当减轻个人住房交易的税收负担，支持居民首次购买普通住房，自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。对个人销售住房暂免征收土地增值税。
（一）根据《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税[2010]94号），对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。
征收机关应查询纳税人契税纳税记录；无记录或有记录但有疑义的，根据纳税人的申请或授权，由房地产主管部门通过房屋登记信息系统查询纳税人家庭住房登记记录，并出具书面查询结果。如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，纳税人应向征收机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证。诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。
具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产主管部门共同制定。
（二）个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策，应按3%征收契税。
城市维护建设税、教育费附加及地方教育费附加以营业税税额为计税依据，税率分别为5%（房屋座落地在镇的）、3%、2%。

刘瑾

普及税务知识