投资房产“躺赚”渐成往事

一碗清汤

    上市房企半年报发布业已收尾，房企业绩下滑速度加快。机构数据显示，今年上半年A股上市房企归母净利润总计达663亿元，同比下降19.4%，下降幅度较2020年同期扩大1.7个百分点，上市房企的毛利率和净利率也均较去年同期下滑。

　　专家表示，房地产业防风险、去杠杆压力上升，加之地价上升对利润的侵蚀等，房企“躺赚”逐渐成为往事，行业利润率持续下滑。面对风险挑战增多，房企应坚持长期可持续稳健发展，优化业务与融资结构，强调销售去化及回款，强化现金流管理，做好控杠杆这篇文章。

　　毛利率净利率双双下滑

　　从今年中报披露数据来看，房地产行业毛利率普遍下降，头部房企也难以幸免，各盈利指标均回落至历史低位。销售前十的房企中，仅招商蛇口毛利率保持增长。

　　据中信建投证券统计，今年上半年房地产行业整体结算毛利率和归母净利率均下滑：118家A股上市房企整体毛利率为18.19%，较2020年同期下降7.1个百分点；归母净利率为5.90%，较2020年同期下降3.6个百分点。港股上市的内地房企毛利率和归母净利率也均较去年同期有所下降。

　　中信建投房地产兼建筑行业首席分析师竺劲认为，房地产行业利润率下滑的原因在于过去两年限价房开始进入结算期。限价政策短期难有松动，叠加上游大宗商品价格上涨，未来一两年行业结算毛利率难言获得趋势性改善。

　　中指研究院企业事业部研究副总监刘水也称，受地价成本高企等影响，房企毛利改善空间有限。长期来看，行业进入成熟期后，尤其是房地产金融审慎监管框架下，房地产逐步进入去金融化通道，行业利润率可能保持在更低水平。

　　稳中求进成共识

　　当前，房地产行业逻辑正发生改变，行业格局迎来重塑。面对各方面压力，不少房企高管在业绩发布会上坦言市场压力较大，积极转变发展思路、稳中求进成为行业共识。

　　“未来房企需转变增长方式，加快变革，注重经营效益、财务稳健、产品服务、精细管理、可持续发展，加快向数字化企业转型。”旭辉集团执行董事兼主席林中日前在业绩发布会上如是说。

　　正荣地产执行董事、董事会主席兼行政总裁黄仙枝也称，“三条红线”和集中供地政策对行业影响很大，经营模式要进行改革。未来房企规模要与经营能力互相匹配，要与行业、基本政策面匹配，适时动态调整，以实现稳健增长。

　　刘水表示，在房地产金融审慎管理和偿债高峰双重压力下，房企需在发展中解决降负债问题，单纯依赖刹车减速无法完成债务优化，甚至会引发存量债务风险。为完成降杠杆和稳规模的双目标，房企将更加依赖经营性现金流入，只有以预算和资金管理为核心，强化现金流管理保障现金流安全，才是稳健经营、长足发展的根本。

一碗清汤

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