谁在守护我的家园(长汀住宅物业管理浅谈之二)

小彬

    物业管理是房地产项目的后续，不同于房地产的售后服务，是对物业的保养对业主的服务。好比车主购进一辆车，购车与养车的差别。车有好车和低价车，养车也有不同。只是物业管理是对整个小区业主服务的，管理的是小区公共设施与公共事务，还有公共安全。而购车只是个体行为。现在《福建省物业管理条例》从1月1日开始颁布实施，不能不说是对物业管理的一个福音，对规范物业管理企业与业主的行为十分有利。
    长汀现在比较活跃的房地产企业有华兴（一建）房地产，国通(国通运输)房地产，鹏程（鹏程纺织）房地产，祥鸿（汇鑫棉织厂）房地产等，有本地公司与有外地资金本地背景的公司，但国内知名企业基本上没有。在操作房地产上基本按沿海地区的模式在做，在项目卖点推广与户外广告及售楼文宣基本上有沿海房地产企业的样子，只是在细节上不够精，操作上不是很到位，有一定的时间差。
    对待物业管理这一块房地产企业的老总态度不一，因为现在物业管理基本上是在赔钱，所以也基本上视之为鸡肋甚至是包袱。华兴地产做的幸福花园，入伙有三四年了，每月能收2600元左右的管理费，但人员工资就要3040元，还要公共水电，基本上是入不敷出，公司往里贴钱让老总不爽，多次反映最好有人接手物管。国通在建的新洲雅居老板意思是要有人接手物业管理。不想做物管方面的投入。相对目前长汀地产的好行情与物业管理形同鸡肋的处境形成明显对比。也有祥鸿物业在物业管理有较大的投入，因为祥鸿地产做的是高层楼宇，物业请了几个穿红马夹的人在楼里看装修，这在长汀是比较少见。汀州豪廷也对外宣传请了龙岩的专业的物业公司来做，以后结果如何还说不上。想到在深圳地产以物业管理为卖点，以请外国的物业公司来做物管顾问，也在中海，万科的物业管理为标准为前，业主在购房时物业是什么公司成了重要选项，不能不说这是内地与沿海的差距，也是我们长汀未来地产与物管的方向。
    在长汀的物业从无到有，业主对于交费已经不是那么抗拒，不再小区公共事务认为是街道办的事。至少大部份的业主具有一定的物业的管理常识，在已入住的小区基本上有7成左右的缴费的比率，较以前是一个时进步，在金碧花园由门卫收费，在物业公告栏上公布收费情况。确实金碧物管已经有了管理样子，也有在园丁花园收费情况不好，在公告栏上要求党员干部带头交费.
   小区的务实的收费与物业管理低层次的服务有关，在小区收费中基本上是每平米0。20元，每户也就20元左右，相当于长汀半天的人工费（以每天40元收入为准），以这个为平衡点也就产生了员工老龄化，服务简单化的后果。如果在长此以往服务做不好，物业费的收缴率下降，服务更差，这样的恶性循环对于业主与物业管理都是不利的。
小彬电邮:lin352622@sina.com

[ 本帖最后由 小彬 于 2007-1-15 09:06 编辑 ]

漠人

这个东西怎么说呢

什么地方 就接受 什么样子的管理


如果有一个高档社区的出现，请的是专门的物业管理公司，在出售房子的同时就告知，这里的物业管理费是多少？这里的保安负责什么东西？这里的设施怎么完善？

一些都公布了，费用明了了。难道有谁不交吗？


新的房子、新的楼盘、新的管理、新的设施，一切都是新的，你要住进来，就要接受这种管理。我想这样子的楼盘在长汀肯定是可以执行下去的。

现在执行不下去的问题是，以前的老房子，旧房子。你要从旧观念上面来执行新管理是不大可行的。



什么样子的人，就要执行什么样子的管理，什么样子的楼盘就要执行什么样子的管理。

用一种错位的层次关系来说明整理的社会关系，这是不对的

[ 本帖最后由 漠人 于 2007-1-14 00:22 编辑 ]

小彬

往大里说，物管是可以管工厂学校，医院
住宅物业难就难在众口难理，新物业要管，老物业更要管。

曾是知青

辛辛苦苦搞点钱买了个房,由于物业的加入每月还要给物业钱,只有小康了才有可能,否则业主的抵触一定大,也就说物业这东西注定要失败,北京是首都也经常发生业主把物业赶走的现象,很多地方物业长期收不到一分钱,业主拒交,长汀推行这玩艺也注定要失败

漠人

新盘  新管理  新收费

旧盘  旧管理  旧收费

就没问题了


我住的房子 全部都是要交管理费的

cony

首先说一下主题贴中开头提到的问题:

物业管理是房地产项目的后续，不同于房地产的售后服务，是对物业的保养对业主的服务。

物业管理与房地产项目之间的关系不是前后问题,更不是\"后续\",物业要在项目论证期,规划期,建设期都要进行介入.

论证期:在论证阶段，物业管理企业就要参与工作并就该物业的市场定位、物业管理的基本思路和框架、物业管理的运作模式发表了意见并得到物业建设单位的采纳。

在规划设计阶段，物业管理企业要参加多次论证会，就规划方案提出建议 。

在建设阶段，物业管理企业要跟踪整个过程，应召集或参与专题讨论会，可以对建设方提出合理的整改意见 .

当然,在销售期开始后,物业就成为更重要的角色了........



再者,先在的物业管理与房地产开发商多数为两个公司,现在在国内一些大盘或名盘中,多由戴德梁行,太平洋第一戴维斯,中原等来管理,他们的管理非常成熟和人性化,对于一般的项目,国内不同等级的物业管理公司也在不短的提高自身水平.

应该说,物业公司是一个赚钱的公司,如果说在赔钱的话,那只能说此物业从开始就没找准方向或方法,甚至可能根本称不上叫物业管理公司........

小彬

    新的物业新的管理，只有让业主体验到小区管理与没有管理或管理比较差的小区的比较才会有选择，物业管理刚开始是不容易，在大城市有业主与物业公司有纠纷的，但没有讲不要物业管理介入的。有物业公司主动撤走的，也有公司为争取管理权出尽法宝的，为什么！只是利益驱使。长汀为什么还做不好，是业主没有感受到物管的好与以前的认识造成的。以前人们还要公司为自已分房子，现在还在想公司分几间房子的人就以经不合实际了。
    我以前在深圳戴德梁行物业管理公司服务了六年，楼上能提及我以前的公司真是有点感动，以前的公司在做法上成熟与人性化上是有良方，在适应内地市场上也有调整。中原在地产做的有项目开发的这一块，还有房产中介，在物业管理上基本上没有做。楼上讲的物业管理公司在地产开发的全程服务还是后续，我想理论上讲全程，实际上后期介入的为多。
   

[ 本帖最后由 小彬 于 2007-1-14 17:36 编辑 ]

求是

    物业是房地产进入消费领域的房地产品，它是房地产业在消费领域的延伸。因此，的确如cony所言，物业管理并非房地产项目的后续。
    “物业”源自香港及东南亚一带的地区和国家，其英文为“estate”或\"property\"，其含义是财产、资产、地产、房地产、产业等。所谓物业管理，就是对已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地进行管理。
    当前物业管理公司或部门（某些房地产公司专门设有物业管理部门或分公司等）与业主之间的纠纷，在很大程度上是双方没有摆正自己的角色。物业管理是市场经济管理模式的经营型服务性的管理。由于房屋产权属个人所有（产权多元化），物业管理企业通过契约，接受业主委托（雇佣），代表业主并运用经济手段经营管理物业。业主处于主导地位，而物业管理公司则扮演了“大管家”的角色，物业管理企业与业主之间是服务与被服务的关系，其管理行为属企业行为。本来，社区通常有一个业主委员会来行使主权，但在国内许多地方却形同虚设。为什么？一方面是某些物业管理公司凌驾于委员会，更重要的一方面是许多业主压根就不认真地参与委员会成员的选举等事务（可能是出于“搭便车”的心理），从而业主委员会根本就没有真正代表业主的利益。这两个委托-代理链条失效。
    楼主在戴德梁行呆过，肯定对戴德梁行的企业行为比较清楚。cony提到的几个物业管理公司，我也仅仅对香港戴德梁行有所了解（谈不上熟悉，只是以前开会时有所接触）。在我印象中，似乎戴德梁行在管理过程中，几乎没有发生过大的冲突吧？这就是因为它们能很好摆正自己的位置。
    我认为物业管理肯定是非常有前景的。目前长汀的物业管理费用才0.20RMB/平米，确实是非常低的了。如果我没记错的话，我现在所处城市的物业管理费用好像通常都是1.80RMB/平米。关于低物业管理费用-低服务质量恶性循环的看法，我很赞同。不过，对于目前的长汀，可能想一蹴而就是不太可能的。尽管我非常看好这个行业，但我觉得也还需要一段时间让人们改变观念（当然，也需要一段时间让人们能够承担这笔支出）。

小彬

    沿海物业公司与业主的冲突也有，因为是大公司上新闻的机会也多，在万科的深圳的城市花园的项目上就有因为小区空中花园的事引发冲突，梁行因为停车位的事引发业主堵门的事，这些在当地报纸上有所报导,大概是因为在本人从事这方面的工作所以比较留意。
    物管行业在长汀刚起步，有值得肯定的，也有不足之处。要让多一点的人知道这关系到每个人生活的行业，这是我发贴的目的。

漠人

物业管理是很有必要的

认识是需要过程的

一步一个脚印，只要是良性的，发展就是必须的